квартиры

Анализ цен на квартиры в Кирове за период с 1998 по 2005 год

В связи с высокой инфляцией в России возникает необходимость поиска инструментов для сохранения и приумножения личных средств. Одним из возможных инструментов является вложение средств в недвижимость. С 1998 по 2004 года такие вложения действительно позволяли не только сохранить, но и приумножить капитал. Однако, в 2004 году наметилась стабилизация цен на московском рынке недвижимости. Поэтому сейчас возникает вопрос о целесообразности таких вложений.

Цели и вопросы этого исследования:

изучить динамику цен на квартиры в Кирове
сравнить различные типы квартир по скорости роста цен на них
дать заключение по перспективности вложений на кировском рынке

Методика исследований

Цены на квартиры брались из рекламно-информационных газет "Из рук в руки", "Народные страницы", "Презентация". Цены в этих газетах завышены относительно реальных цен сделок. Время сделки сдвинуто относительно даты выхода газеты. Объявления о продаже содержат далеко не полную информацию о квартире. Все это дает систематическую погрешность по времени и по цене примерно 5%, а также разброс данных порядка 20%. Так как цены за 1998-2005 года изменились в несколько раз, то погрешность + разброс в 25% вполне приемлемы.

По газетам делалась выборка по комнатам 17 м2 и 1-,2-,3-комнатным хрущевкам и новым планировкам в центре Кирова. Всего в выборке 426 квартир (объявлений). Данные обрабатывались в программе Origin.

Результаты

Результаты представлены на рисунке. Для удобства точки аппроксимированы экспонентами. В целом за период наблюдался монотонный рост по всем типам квартир в 8-10 раз. В отличие от Москвы не было ни падения цен после дефолта 1998, ни стабилизации в 1994. После дефолта 1998 было сокращение объема рынка, что хорошо видно по количеству рекламных объявлений. В 1994 был стабильный рост без малейших признаков стабилизации. Простая экстраполяция данных обещает дальнейший стабильный рост цен по крайней мере на полгода-год.

Причины различий между Москвой и Кировым видимо в том, что в Кирове мало строят. Спекулировать тут можно много, но чтобы ответить по по-хорошему, надо честно исследовать структуры спроса и предложения жилья.

Как соотносится инфляция и рост цен на квартиры? Для оценки инфляции были взяты оптовые цены на муку, сахар и проездные в Кирове опять же из рекламных газет. Все эти цены выросли с 1998 по 2005 год в 4-4.5 раз. Цены же на квартиры за этот период выросли в 8-10 раз. Итак, рост цен на квартиры опережают инфляцию примерно в 2 раза.

Рост цен в процентах в 1994 году составляет примерно 20-30% годовых, что в 2 раза превышает наилучшие ставки по рублевым вкладам.

Разница по типам квартир: Лучше всего из исследованных квартир растут цены на новые планировки. Хуже всего на трешки-хрущевки. Однушки хрущевки и новые планировки, как ни странно, растут примерно одинаково. Видимо, спрос на однушки формируется одиночками. Им не важны размеры кухни и санузла. Трешки же востребованы семьями, и там большая кухня и раздельный санузел играют большую роль.

В целом, в квартиры в Кирове еще можно вкладываться со спекулятивными целями. (1 февраля 2005 года)

Прошло 2.5 года

Прогноз оказался верным.

Прогноз на 2008-2009 годы.

Квартиры будут продолжать расти цене, но уже не опережая инфляцию, а вровень с ней. Официальный уровень инфляции составляет 10%, не официальный 20-30%. Простая экспоненциальная экстраполяция, соответствующая инфляции, продолжит работать и на 2008-2009 годы. Август 2007 года.

На Главную